Os vencimentos de um condomínio não moram num lugar só. O seguro está na apólice. A licença do Corpo de Bombeiros, no certificado. O elevador, no contrato. A folha, com o contador. A assembleia, na convenção. Quando o síndico muda, parte dessa memória pode desaparecer com a transição.
O resultado é conhecido: o prazo só aparece no dia do sinistro, na vistoria ou na assembleia em que alguém pergunta pelas contas. A solução não é decorar datas. É construir um calendário com documento de origem, responsável, antecedência e comprovante.
1. Obrigações mensais
| Obrigação | Prazo | Onde confirmar |
|---|---|---|
| Eventos periódicos e fechamento da folha no eSocialQuando há empregados próprios | Em regra, até o dia 15 do mês seguinte; há exceções previstas no manual | Manual WEB Geral do eSocial ↗ |
| Recolhimento do FGTS | Até o dia 20 do mês seguinte à competência; observar a regra quando cair em dia não útil | FGTS Digital ↗ |
| Contribuições e retençõesPrevidenciárias e sobre serviços | Conforme o calendário federal aplicável | Contador · DCTFWeb · documentos fiscais |
| Manutenção de elevadores | Periodicidade definida no contrato e nas regras locais | Contrato · empresa habilitada · legislação municipal |
| Balancete e conciliação bancária | Mensal, conforme o rito de gestão | Convenção · administradora · política interna |
Por que importa: atrasos trabalhistas geram encargos e exposição; manutenção sem controle cria risco operacional. O calendário deve reunir o prazo com quem executa e com a prova de que foi cumprido.
2. Obrigações anuais
| Obrigação | Quando | Base |
|---|---|---|
| Assembleia geral ordinária | Uma vez por ano, na forma da convenção | Código Civil, art. 1.350 ↗ |
| Prestação de contas do síndico | Anualmente e quando exigida | Código Civil, art. 1.348, VIII |
| Aprovação do orçamento anual | Na assembleia ordinária | Código Civil, art. 1.350 |
| Seguro da edificação | Na data de vencimento da apólice | Código Civil, art. 1.346 · apólice |
| 13º salárioFuncionários próprios | 1ª parcela até 30 de novembro; 2ª até 20 de dezembro | Lei nº 4.749/1965 ↗ |
| Férias dos funcionários | Conforme programação; pagamento até dois dias antes do início | CLT, art. 145 ↗ |
| Exames médicos periódicos | Na periodicidade definida pelo PCMSO e pela NR-7 | NR-7 ↗ |
| Extintores | Conforme norma, equipamento e regra estadual | ABNT NBR 12962:2016 ↗ |
| Brigada de incêndio e emergência | Conforme norma e regulamentação estadual | ABNT NBR 14276:2020 ↗ |
O seguro concentra grande exposição: um sinistro com apólice vencida pode deixar o patrimônio sem cobertura. Assembleia e prestação de contas sustentam a legitimidade da gestão; deixar de prestar contas está entre as hipóteses legais relacionadas à destituição do síndico.
3. Obrigações periódicas que variam
Estas são as que mais se perdem, porque a periodicidade não é uniforme no país. A própria sigla do licenciamento de segurança contra incêndio pode mudar conforme o estado e o tipo de processo.
| Obrigação | O que é | Onde achar a data correta |
|---|---|---|
| Licenciamento do Corpo de BombeirosAVCB, CLCB, ACPS ou equivalente | Documento de regularidade de segurança contra incêndio | Validade impressa · regras do Corpo de Bombeiros do estado |
| Inspeção de elevadores | Relatório técnico quando exigido | Legislação municipal · contrato · responsável técnico |
| SPDASistema de proteção contra descargas atmosféricas | Inspeção do sistema de proteção, com responsável técnico | Série ABNT NBR 5419:2026 ↗ · laudo |
| Laudos elétrico e de gás | Avaliação das instalações, conforme o caso | Norma técnica · município · seguradora · responsável técnico |
| Reservatórios de água | Limpeza, desinfecção e controle de potabilidade | Regras sanitárias estaduais e municipais |
| Controle de pragas | Desinsetização e desratização | Regras sanitárias locais · contrato |
| Inspeção predial | Vistoria técnica da edificação | Legislação municipal, quando existente |
| Segurança do trabalhoPGR e PCMSO | Programas aplicáveis quando há empregados | NR-1 · NR-7 · profissionais responsáveis |
4. Obrigações da troca de gestão
| Obrigação | Quando |
|---|---|
| Eleição do síndico | Ao fim do mandato — de até dois anos, podendo renovar-se, conforme o Código Civil e a convenção |
| Registro da ata de eleição | Após a assembleia, conforme as exigências do cartório, do banco e da convenção |
| Atualização do responsável perante o CNPJ | Após a posse, quando houver alteração do representante cadastrado; a Receita prevê procedimento próprio de alteração |
| Representantes bancários | Após a posse, conforme a instituição financeira |
| Documentos, acessos e pendências | Na passagem de gestão, com termo que registre o que foi entregue e o que ficou pendente |
É o momento em que o calendário inteiro corre mais risco. Se a transição de gestão não é documentada, o novo síndico herda prazos que não conhece — e quem sai fica sem prova do que entregou. A Receita Federal mantém o serviço oficial de atualização do CNPJ ↗.
5. O que costuma acontecer quando o prazo passa
| Obrigação vencida | Consequência possível |
|---|---|
| Seguro da edificação | Patrimônio sem a cobertura contratada em caso de sinistro e questionamento da gestão |
| Licenciamento do Corpo de Bombeiros | Autuação e outras medidas previstas na regra local, além de possível impacto securitário |
| FGTS e contribuições | Encargos, multa e restrições relacionadas à regularidade |
| 13º e férias | Passivo trabalhista e acréscimos conforme o caso |
| Elevadores e sistemas de segurança | Risco às pessoas e responsabilização em caso de acidente |
| Assembleia e prestação de contas | Fragilidade da governança e questionamento da permanência do síndico |
As consequências concretas dependem do caso, da legislação local e do tempo de atraso. O ponto comum é simples: quase todo prazo perdido poderia ter sido visto antes.
6. Monte o calendário em cinco passos
Comece com a estrutura pronta.
A planilha reúne 40 linhas editáveis, avisos automáticos, situação por prazo e um painel-resumo. Você preenche as datas reais do seu condomínio.
- Calendário por grupo e responsável
- Aviso calculado automaticamente
- Painel de vencidos, avisos e pendências
A LUME monta com as datas reais do seu condomínio.
No Eixo LUME, documentos, riscos, obrigações e prioridades entram na mesma leitura — com calendário preenchido, mapa documental e plano de ação.
Perguntas frequentes
Quem é responsável por manter o calendário em dia?
O síndico administra o condomínio. A administradora pode operar o controle, mas a gestão precisa saber quem cuida de cada item e onde está o comprovante.
As datas são as mesmas em todo o Brasil?
Não. Algumas obrigações têm prazo nacional; outras variam por estado, município, norma técnica, certificado ou contrato. A data correta deve ser confirmada no documento de origem.
O que fazer se uma obrigação já venceu?
Priorize o que envolve segurança das pessoas e cobertura do patrimônio, regularize, registre a providência e procure contador, engenheiro ou advogado quando o caso exigir.
Condomínio sem funcionários próprios tem obrigações trabalhistas?
As obrigações da folha se aplicam a quem tem empregados. Quem terceiriza deve acompanhar a regularidade da empresa contratada conforme o contrato e a orientação profissional aplicável.